商業(yè)綜合體商鋪能買(mǎi)嗎？有什么建議？
商業(yè)綜合體的商鋪還能買(mǎi)嗎？不能一概而論。需要考慮以下幾方面因素：
1、城市建設規劃?？丛摼C合體商鋪是否屬于城市中央商務(wù)區，周邊是否有地鐵、重點(diǎn)學(xué)校、大型社區、商務(wù)辦公區等配套，市政規劃中附近是否還有其他的商業(yè)綜合體，是否存在同質(zhì)化現象，是否有穩定的消費群體等。
2、商鋪具體位置。綜合體商鋪也有內鋪和外鋪之分，通常情況下，一樓的沿街鋪、商場(chǎng)入口處的商鋪，甚至是一樓的過(guò)道鋪，都會(huì )比二樓以上的商鋪更優(yōu)質(zhì)，收益穩定易出租，其它的內鋪受空間環(huán)境、消費群體的影響有局限性。
3、運營(yíng)團隊實(shí)力。商場(chǎng)內鋪都是實(shí)行統一招商、統一管理，優(yōu)質(zhì)運營(yíng)團隊專(zhuān)業(yè)性較強，在設計規劃和引流等方面都會(huì )有專(zhuān)業(yè)的人員去做，可以把項目運營(yíng)的很成功。如果僅僅是聽(tīng)了銷(xiāo)售人員的口頭宣傳，開(kāi)發(fā)商再讓第三方與投資者簽訂租賃合約，或者許諾較高的回報率返租等，里面的貓膩有很多，比如一旦出現工程爛尾、開(kāi)發(fā)商中途跑路、承諾得不到兌現等情況，購房者的權益很難有保障。
整體來(lái)說(shuō)，不建議購買(mǎi)商場(chǎng)內鋪，原因如下：
一是投資者無(wú)自主經(jīng)營(yíng)權，等于把錢(qián)交給別人去打理，坐等收租的事情沒(méi)有想象的那樣簡(jiǎn)單。所謂合伙的生意不好做，投資內鋪同樣的道理。
二是目前城市正處于大開(kāi)發(fā)階段，城市在不斷擴容，商圈在在不斷轉移，今天火熱的地方明天有可能變得冷清。商圈和消費群體走了，商鋪搬不走。
三是政策的連續性得不到持續，城市管理者基本上三五年一次更換，換了人也會(huì )換項目，今天上馬一個(gè)項目，明天啟動(dòng)一個(gè)工程，城市地標建筑不停的換地方，爛尾停工的項目不是沒(méi)有。
四是整體商業(yè)環(huán)境受線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)沖擊已經(jīng)變差，消費主力軍年輕一代消費習慣和消費方式的改變，以傳統零售為主導的實(shí)體店生意很難做，實(shí)體店的生存空間被大幅壓縮，投資商鋪有風(fēng)險，何況還是內鋪。
您好，我是武漢黃俊律師。我來(lái)回答您的問(wèn)題。
相比普通住宅項目，商鋪的銷(xiāo)售方式眼花繚亂。
“按月返租，年底分紅”“穩定收益，原價(jià)或增值回購”“一鋪旺三代”……
下面，我就商鋪銷(xiāo)售中常見(jiàn)的三大法律風(fēng)險做簡(jiǎn)要介紹，供您參考。
一、返本銷(xiāo)售我國《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。
所謂的“返本銷(xiāo)售”實(shí)質(zhì)上是一種變相的融資方式，開(kāi)發(fā)商將房屋售價(jià)提高，承諾若干年后將本金返還。
這種返本銷(xiāo)售，經(jīng)常異化為非法集資的一種形式。
返本銷(xiāo)售的風(fēng)險在于開(kāi)發(fā)商返本的承諾往往不能兌現，甚至卷款潛逃。
二、分割銷(xiāo)售我國《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定，商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。
但是，商業(yè)項目并不像住宅房屋有戶(hù)型結構和單元分割，商業(yè)綜合體一般單層面積數千平方米，且沒(méi)有任何物理分割。
重要的是，我國法律并未對非住宅的商業(yè)房屋能否分割銷(xiāo)售？如何分割？并未有具體規定，各地方政府對于分割銷(xiāo)售的規定也各有不同。
這類(lèi)商鋪，商家在宣傳時(shí)，常稱(chēng)作“產(chǎn)權式商鋪”，但是，這類(lèi)產(chǎn)權式商鋪有的即使能夠辦理產(chǎn)權證，但仍然無(wú)法保證 業(yè)主的權益。
比如某商業(yè)綜合體，曾經(jīng)有幾十位業(yè)主在取得商鋪產(chǎn)權證并且托管協(xié)議到期后，起訴開(kāi)發(fā)商及托管公司要求返還商鋪。
但是，法院認為商鋪不具備獨立使用的客觀(guān)條件，個(gè)體獨立空間很難界定，返還商鋪會(huì )侵犯大多數業(yè)主的利益，駁回了業(yè)主的訴訟請求。
三、售后包租售后包租的特點(diǎn)是承諾以租金回報的方式吸引買(mǎi)家入場(chǎng)，同時(shí)簽訂商鋪買(mǎi)賣(mài)合同和租賃合同。
一般開(kāi)發(fā)商會(huì )要求買(mǎi)家簽訂兩份合同，一份是買(mǎi)家購買(mǎi)商鋪的合同，同時(shí)還有一份租賃合同，買(mǎi)家將商鋪交由指定的第三方公司（通常是開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司）統一托管，托管期限長(cháng)達10年或20年。
此類(lèi)包租行為與開(kāi)發(fā)商的資金壓力存在很大關(guān)系，存在較大風(fēng)險。
比如項目建成后經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)法達到預期的收益水平，沒(méi)有現金流兌付；或者開(kāi)發(fā)商挪用項目資金，導致資金鏈斷裂等。
您要記?。汉觅u(mài)的商鋪不需要返租，不好賣(mài)才返租。
四、總結買(mǎi)房，想識破開(kāi)發(fā)商套路，一定要咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師。
當然，購買(mǎi)商鋪，還存在其他風(fēng)險，想知道，請關(guān)注我。
如果想了解更多法律常識，請關(guān)注：武漢黃俊律師。
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