開(kāi)街8年大調整 成都寬窄巷子很可能變到你都不認得?!
“寬巷子不寬，窄巷子不窄”。寬窄，既是建筑形態(tài)，又是文脈印記。在寬窄之間，文、商、旅三者相互融合，鑄造出了成都的城市名片——寬窄巷子。
去采訪(fǎng)當天，成都下起了小雨，寬窄巷子游人不減，撐傘走過(guò)似乎更添戴望舒《雨巷》的意趣。但這意趣又并非寂寥、凄清，而是被游人、商販烘托出的詩(shī)意的人間煙火氣。8年時(shí)光沖刷，這樣的詩(shī)意年年月月，不知感染了多少人。
就著(zhù)巷內喧囂的人語(yǔ)，剛出差考察歸來(lái)的成都少城建設管理有限公司副總經(jīng)理冉紅山接受了贏(yíng)商網(wǎng)的專(zhuān)訪(fǎng)，分享寬窄巷子8年來(lái)的成長(cháng)與運營(yíng)經(jīng)驗。希望這個(gè)成都知名文商旅項目的“寬窄之道”，能為當下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供思考方向和借鑒意義。
寬窄巷子
在冉紅山看來(lái)，一個(gè)典型的文旅商項目應該是文化與商業(yè)的緊密結合，“ 以文化為魂、商業(yè)為表現、特色建筑為載體，具備一定的旅游體驗功能?！倍鴮捳镒幼鳛槌啥嘉ㄒ贿z留下來(lái)的清朝古街道，不僅是“千年少城”的歷史遺跡，更是成都文化的傳承映照。自然，擁有文商旅屬性的寬窄巷子重點(diǎn)也落在“文”上面。
與一般盒子形態(tài)的綜合體或類(lèi)似春熙路的商業(yè)街區不同，文商旅項目整體更具特色鮮明的文化氣質(zhì)。即使是建筑細節，也能彰顯當地的人文特色?；谶@樣的前提，寬窄巷子的改造遵循“修舊如舊，落架重修”的原則。對老建筑進(jìn)行修復，力求盡可能地保留古建筑，還原歷史建筑的本真。因此，“寬窄巷子的建筑不同于其他地方的仿古建筑，這里的一磚一瓦，每個(gè)院落的格局，都是對歷史的還原，體現了老成都歷史文化街區的整體形象?！?/p>
在冉紅山的眼里，“寬窄巷子既是傳統的也是現代的?！闭且驗閳猿謿v史文化保護與商業(yè)開(kāi)發(fā)相結合，三態(tài)融合的平衡模式，才使得寬窄巷子在歷史建筑、文化傳承和商業(yè)經(jīng)營(yíng)方面有機統一，讓歷史文化與當下生活完美對接和融合——既是歷史風(fēng)貌的呈現和體驗，又是當下的日常生活之地。冉紅山說(shuō)：“ 寬窄巷子就是體現成都生活精神傳承和延續的’成都生活標本’?！彼Ｍ?，在成都這座移民城市，所有人都能在寬窄巷子切身感受到老成都的味道。而這也是寬窄巷子相較于成都其他文商旅項目的優(yōu)勢所在，“本身文脈就是不可替代的”。
業(yè)態(tài)：堅守調性 名片打造與文創(chuàng )孵化并行
為了保證業(yè)態(tài)與項目相一致的調性，寬窄巷子的招商有時(shí)候甚至會(huì )犧牲一些盈利。 除了星巴克幾乎沒(méi)有引進(jìn)任何大品牌，傾向扶持的本土企業(yè)也需具有獨創(chuàng )性。對此，冉紅山如此解釋?zhuān)捍笃髽I(yè)畢竟有完善的機制，企業(yè)文化是外來(lái)的，為了適應全球經(jīng)營(yíng)的需求會(huì )把當地的東西削弱。而他卻更希望寬窄巷子能讓人看到獨一無(wú)二的東西，不像一般商場(chǎng)大部分品牌都差不多。此外，由于寬窄巷子70%的物業(yè)屬于文旅集團，只有30%屬于原住民，因此項目方可以主導項目物業(yè)基本符合當地文化的傳承。
冉紅山告訴贏(yíng)商網(wǎng)， 寬窄巷子的業(yè)態(tài)布局大部分為復合型業(yè)態(tài)，以休閑餐飲零售為主，并輔以少量的精品客棧。大概占比情況為： 餐飲50%，客棧10%，零售20%，茶和咖啡10%左右。此外，業(yè)態(tài)更強調體驗性，因為“每種業(yè)態(tài)都應該是一種文化的表達和傳承?！?嚴格的招商加上物業(yè)的把控、多元化的經(jīng)營(yíng)模式，使得寬窄巷子成為了國內歷史文化商業(yè)街區標桿，也成為了成都乃至四川的“名片”；同時(shí)，也在某種意義上成為文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)及品牌的孵化平臺。這或許也是其自詡“業(yè)態(tài)管理比同類(lèi)項目更有高度、品質(zhì)把握更好”的底氣。
寬窄巷子
理念：驅動(dòng)運營(yíng)的“三駕馬車(chē)”缺一不可
談及寬窄巷子的運營(yíng)理念，冉紅山認為， 主要是文化與商業(yè)結合、業(yè)態(tài)的準確定位、專(zhuān)業(yè)化管理模式：
首先，歷史文化保護區既是珍貴的文化資源，又是重要的經(jīng)濟資源， 將歷史文化保護與商業(yè)開(kāi)發(fā)相結合， 在挖掘其文化內涵、保留其歷史風(fēng)貌的基礎上進(jìn)行旅游和商業(yè)開(kāi)發(fā)，既傳承、再現、宣傳了歷史文化與文明，有效促進(jìn)了城市歷史街區的風(fēng)貌保護，又形成了新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。
其次，業(yè)態(tài)的準確定位是文化旅游業(yè)發(fā)展的首要條件。寬窄巷子項目對原有建筑進(jìn)行的恢復性、保護性建設，體現了老成都歷史文化街區的整體形象。在產(chǎn)業(yè)布局上，面對更廣闊的市場(chǎng)和更大范圍內的服務(wù)人群，既發(fā)展具有濃厚傳統文化色彩的餐飲、娛樂(lè )產(chǎn)業(yè)，又發(fā)展西式風(fēng)格和現代風(fēng)格的特色餐飲、現代藝術(shù)展示等，不同年齡、不同層次、中外各地游客都可以在這里找到共鳴點(diǎn)，這種生態(tài)和文化的多元使得寬窄巷子成為更多的旅游群體、現代城市消費群體的“目的地”。
最后，專(zhuān)業(yè)管理是文化旅游商業(yè)可持續發(fā)展的重要保障。文化旅游產(chǎn)業(yè)是特殊的產(chǎn)業(yè)，既要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)，又要保護資源，對文化旅游產(chǎn)業(yè)集聚地進(jìn)行綜合性、專(zhuān)業(yè)化的管理，才能實(shí)現可持續發(fā)展。寬窄巷子的領(lǐng)導團隊（過(guò)去和現任）大都出自成都市委宣傳部、文化局等機關(guān)單位，文化理念方面有較高層次。而且，寬窄巷子的打造還參考了歷史、文化、藝術(shù)、建筑、考古等多方面專(zhuān)家學(xué)者的意見(jiàn)與建議。
現狀：2015年營(yíng)業(yè)額3.5億 開(kāi)業(yè)率100%
目前，寬窄巷子在項目定位的基礎上保證了巷內業(yè)態(tài)符合自身的整體定位和文化特色，運營(yíng)模式主要采取招商、租賃及部分聯(lián)營(yíng)的模式。據冉紅山介紹：“寬窄巷子整個(gè)街區的營(yíng)業(yè)額呈逐年上升并趨于平穩的趨勢，2009年度約0.9億元， 2015年達到3.5個(gè)億； 從2016年來(lái)看，街區平均每月?tīng)I收2340萬(wàn)。開(kāi)業(yè)率達到了100%?！?/p>
這樣的數據變化的確令人欣喜。但是，冉紅山仍然表示，寬窄巷子“幾乎不可復制”。因為涉及的投入非常大，即便如寬窄巷子，在政府大力扶持的情況下，才從去年開(kāi)始勉強實(shí)現收支平衡，實(shí)現約1000-2000萬(wàn)的較大盈利。而且，這還得基于兩方面的原因：隨著(zhù)項目的成熟，租金逐漸在提高；然后剛好遇到降息周期，利率水平降低。如果排除這兩種因素，項目仍將處于盈虧平衡邊緣。
所以，在冉紅山看來(lái)， 一個(gè)文商旅項目的社會(huì )效益遠大于經(jīng)濟效益，以政府為投資主體才是成功的關(guān)鍵。因為民營(yíng)企業(yè)對資本的回報有一定要求，而一個(gè)文商旅項目可能會(huì )有長(cháng)達20多年的回報期，對應的收益遠遠低于銀行的貸款利息，民間資本不可能承受，除非有其他回報。
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調整：3年租期常規調整 8年成長(cháng)亟待升級
由于寬窄巷子與品牌商戶(hù)的租約通常是為期三年，因此項目方的常規調整周期也是3年。在此期間，項目方會(huì )對各品牌商戶(hù)進(jìn)行定期考核評分，根據考核情況首先建議品牌自行調整，如若到期仍不達標則徹底淘汰出局。當然，這之外也有市場(chǎng)的大浪淘沙。比如13年高端餐飲行業(yè)的重創(chuàng )就逼走了許多的高端餐飲品牌。
實(shí)際上，在本次采訪(fǎng)一開(kāi)始冉紅山就談到，每一個(gè)項目都有一定的生長(cháng)周期，發(fā)展到一定階段總會(huì )遭遇瓶頸。因此，為了更好地跟上時(shí)代的步伐、滿(mǎn)足消費者的新需求。 走到8周年的時(shí)間節點(diǎn)，寬窄巷子將開(kāi)啟一場(chǎng)大調整行動(dòng)。不僅邀請了于項目打造之初參與進(jìn)來(lái)的同樣陣容的專(zhuān)家，更還請來(lái)不少90后新生代，包括一些有創(chuàng )意的年輕設計師、創(chuàng )意者，還有大投行，多方齊聚，共同會(huì )診寬窄巷子的發(fā)展前景與方向。
過(guò)去，寬窄巷子以三個(gè)巷子的不同定位來(lái)體現成都的文化與生活氛圍：閑在寬巷子、品在窄巷子、泡在井巷子。據此定位，業(yè)態(tài)布局也有相對應的安排：餐飲、茶藝等在寬巷子體現悠閑的老成都生活，西餐、咖啡等落戶(hù)窄巷子里的西洋建筑，酒吧、小吃則與井巷子共同營(yíng)造成都的慢生活時(shí)尚氛圍。
但本次調整，這些定位將重新被審視，現有業(yè)態(tài)也將重新規劃。據了解，目前寬窄巷子也在積極推進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)+的項目。未來(lái)，一走入寬窄巷子你就能通過(guò)手機找到自己想要的東西，購物、查詢(xún)、語(yǔ)音導航……寬窄巷子也將加入智慧街區行列。
成都少城建設管理有限公司副總經(jīng)理 冉紅山
最初，寬窄巷子的改造只是基于舊城改造、以住為目的，但文化與歷史終究賦予了它更深刻的意義。在文化之中植入商業(yè)，以商業(yè)體現文化，從而順勢帶動(dòng)旅游，一切圍繞文化調配。由此，寬窄巷子的市井氣才不會(huì )是讓人厭惡的俗氣，反倒是令人倍感親切與舒適的情懷。毫無(wú)疑問(wèn)，寬窄巷子的成功得到了成都城市文化的哺乳。但在未來(lái)的日子里，如何讓項目跟上城市發(fā)展的節奏，在新的機遇下繼續繁榮下去，也是擺在項目方面前的一個(gè)重要課題。
盡管寬窄巷子已然不可復制，但其打造經(jīng)驗與運營(yíng)模式卻可以在別處持續煥發(fā)生命力。尤其當寬窄巷子的收入與盈利達到一個(gè)相當的高點(diǎn)，作為項目打造方的文旅集團必須得轉變思路。據冉紅山透露，文旅集團目前已將寬窄巷子的理念和經(jīng)驗帶出了成都，比如沈陽(yáng)康平縣大遼圣市商業(yè)街、汕頭永平路商業(yè)步行街、湘潭市窯灣歷史文化街區，以及新近簽約的合肥項目等。未來(lái)，“項目外拓”將成為文旅集團的下一個(gè)業(yè)務(wù)支柱。假以時(shí)日，該項業(yè)務(wù)對集團總收入的占比將大大提升，成為主營(yíng)業(yè)務(wù)。從此種意義上說(shuō)，寬窄巷子也將實(shí)現在全國各處的生長(cháng)……
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作者 安青
圖片來(lái)源：寬窄巷子
6月成都，2016中國商業(yè)地產(chǎn)模式創(chuàng )新論壇
共聊變形記——商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式的進(jìn)化邏輯
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